北京公租房补贴:什么是“楼市断层”?

楼市有关降价的话题重新浮出水面。毫无疑问，有两个事实不容回避，一是房子没有以前
　　好卖了；二是低价位产品开始不断冲击市场。炫特区总经理张卫克认为，北京楼市最大的特点就是供
　　需断层，并成为制约楼市发展的瓶颈。
　　■断层消费凸显楼市
　　供应与消费之间形成以下几个断层：一是主体需求与主流供应的断层：2000年前后楼市的繁
　　荣是建立在高端消费基础上的。当年热销的名盘几乎全都是高档公寓。金字塔顶端的消费需求趋向饱
　　和以后，市场供应的主流产品仍然是中高档公寓。
　　二是产品迅速老化造成时间断层：楼市跟风的开发商大有人在，某些产品在某一段时间可能大受
　　欢迎，但过一两年就成为明日黄花。现在市场上大量供应的落伍产品，用不了多少年就将成为建筑垃
　　圾。
　　三是产品特性与需求的断层：照搬国外的产品和南方的产品，可能会产生轰动效应，也可能会造
　　成水土不服。每个人对住宅的需求是不一样的，开发商对个性需求的研究远远不够，大量平庸的产品
　　成为市场的主流。
　　■住宅供应分三个层面
　　楼市永远存在三类产品，这三类产品构成房地产市场供应的三个不同的层面。
　　第一层面：与消费需求断层的产品。此类产品正在大量充塞市场，由于与需求错位，产品出现销
　　售不畅的局面，空置与积压严重，这类产品不仅造成资源的大量浪费，而且严重伤害楼市的发展。
　　第二层面：与消费需求基本吻合的产品。每一类产品都有它的细分市场。只有认真研究某一特定
　　细分市场并根据市场需求与竞争的状况生产产品的开发商，才有可能赢得消费者。
　　第三层面：引导创造客户需求的产品。这类开发商必须具备先知先觉的本事，必须在新产品的研
　　发中具有前瞻性，按照适度超前的原则，引入新的开发设计理念，使用新技术和新材料，打造出超前
　　的产品。
　　■谁会是楼市的领跑者
　　能瞄准市场需求的开发商和具有前瞻意识的开发商，如今正在成为楼市的领跑者。
　　位于东四环石佛营的炫特区，据说开发商最初的规划是做成市场上普通的塔楼与低层板楼，去年
　　10月以后修改方案，推出全部精装修小户型公寓。兼有经济和功能齐全两大优点。2003年1月
　　推向市场后，迅速形成热销局面。