佳能mg3580使用说明书:简述房地产发展经历的几个阶段

我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，90年代是第一阶段，属于房地产市场化的雏形阶段。第二阶段是到2008年，是属于房地产起步发展阶段。2009年到2011年，是属于房地产快速发展最火爆的阶段，房价经历了暴涨。2011年至今是属于比较平稳的阶段，市场出现供大于求，价格增长幅度放缓，市场更加理性。

　　「第一阶段」1990年-1995年起步维艰建筑形态千篇一律北京金鼎集团常务副总裁王良智认为，我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，北京房地产业可以说与全国房地产业发展同步。在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了北京房地产业起步艰难。在那个时候，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。在这个阶段，可以说房地产业真正属于“摸着石头过河”的阶段。很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识，只是重复着千篇一律的建筑形态。无论是多层，还是高层；不管是塔楼还是板楼，都好像出自一个建筑师之手。

　　随后，由于海南、北海房地产泡沫的破灭，政府开始清理整顿房地产市场，这对京城房地产业产生了深刻影响。一些开发商被淘汰出局，一些开发商在艰难运作，在这一阶段，北京出现了一批建筑质量差、设计陈旧、偏离市场需求的房地产项目，甚至出现了一些“烂尾楼”。这一阶段京城房地产业经历了一个在学习中成长的过程。

　　「第二阶段」1996年-2000年重新起步产品品质没有实质性突破1996年-2000年是北京房地产业积蓄力量的阶段。王良智回忆，在这一阶段，随着宏观调控政策的落实，中国房地产业开始重新起步，北京房地产业也在同步发展。在这一阶段，一批已取得相应开发经验的开发商开始拓展业务范围，依据市场需求开发项目。一些高质量外销公寓开始出现，不少规模较大的房地产项目也获得了消费者的认可。

　　这一阶段，政府也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。

　　“但在那个时候，产品的品质仍不尽如人意”。全橙房地产增值服务中国有限公司首席合伙人朱凌波表示，“1998年北京实行货币化分房，到了2000年，人们的购买力进入井喷阶段。但这个时候严格意义上还不是卖产品，而是卖售楼处、卖图纸、卖样板间，甚至是卖配套、卖教育、卖文化、卖老板，产品品质并没有实质性突破。”

　　「第三阶段」2001年-2005年快速成长开始进入产业竞争时代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地产市场的快速发展期，市场由完全的卖方市场向买方市场转换，竞争核心开始回归到产品，北京房地产市场进入产品竞争时代。对于朱凌波的这一说法，王良智非常认同。他表示，在这一阶段，北京市场涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷。

　　“北京房地产产品的确是在飞速发展。我记得在2001年时，北京商品房是东西差、价格高，上海房子是东西好、价格低，但现在反过来了，北京市中心房子价格不及上海的一半，但细节做得比上海的房子好。在这短短的5年中，北京房地产产品品质不断提升，而市场需求是导致品质提升的最主要因素”。来自上海的北京荣丰房地产开发公司董事长王征的话引起了不少开发商的共鸣。

　　嘉宾热论

　　「理念变迁」

　　开发：先市场后产品再营销北京荣丰房地产开发公司董事长王征：我主张产品主义，但是我又反对伪产品主义。用一句话来概括，就是“产品高于营销；市场高于产品”。

　　我举个例子，非常男女很多户型在15平方米-20平方米之间，可能到现在还是北京最小的房子。应该说这么小的房子基本谈不上什么舒适度，但在确定户型时我也没考虑产品的舒适度。我采取的是反推模式，项目周围机关比较多，刚毕业的大学生能承受什么房价，这是我们首先考虑的。经过调查，他们的消费能力大概在“首付三万，月供七百”，所以就出现了非常男女这么小的户型，这个项目的销售情况最终也证实了我的观点，“市场高于产品”。

　　设计：楼宇、户型更注重人性化设计珠江罗马嘉园副总经理王骞：虽然市场是主导产品的最重要因素，但从开发商的角度，产品设计还是需要不断创新，争取更多客户的认可。北京的房屋经历了不断成熟的过程，如早期的塔楼大多是盒子楼，每层户数比较多，根本谈不上南北通透，后来开始出现改良型塔楼，虽然也是塔楼，但基本上做到每户南北通透，相当于变了型的板楼。

　　户型设计也有很大改变。1998年以前都是福利分房，房子户型很差，有很多浪费的面积，而且功能不是很合理，现在的户型设计开始向人性化方向发展，大厅大卧、明厨明卫、外飘窗设计都是提高舒适度的体现。