宝马5系四门轿跑车:关于契税的核算

如果你是将自己60平方的房屋与另外某个人的100平方的房屋进行交换，那么你只就支付的差价缴纳契税；如果你是出售自己60平方的房屋，然后重新购买100平方的房屋是要按购置100平米的房屋的价值缴纳契税的。

土地使用权交换、房屋所有权交换以及土地使用权与房屋所有权之间的交换，按交换差价确定并由支付差价的一方缴纳契税。

重新购买全额缴纳契税。

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契税政策指南
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契 税 政 策 指 南

1、什么是契税?

契税是在土地使用权、房屋所有权发生转移时，由征收机关代表国家依法向承受权属的单位和个人征收的一种行为税。它除了具有强制性、固定性和无偿性三个基本特点外，还有一个显著的特点，就是土地、房屋权属每转移一次，就要向承受人征收-次契税。

2、契税的纳税人有哪些?

根据《华人民共和国契税暂行条例》，凡在我国境内转移土地使用权、房屋所有权，承受权属的单位和个人均为契税的纳税人。包括：各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体和其他组织(含 外国驻华机构)以及个体经营者和其他个人(包括中国公民和外籍公民)。

3、哪些行为应当承担契税纳税义务?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》，下列行为的承受人应当承担契税纳税义务，即

a、国有土地使用权出让；

b、土地使用权转让(包括出售、赠与、交换等)；

c、房屋买卖；

d、房屋赠与；

e、房屋交换；

e、以土地、房屋权属作价投资、入股；

g、以土地、房屋权属抵债；

h、以获奖方式承受土地、房屋权属；

i、以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属此外，特别需要强调两点：

(1)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者按补缴的土地使用权出让金或土地收益补缴契税(目前我市按评估价的40％计税)，同时， 受让人应当按契税条例有关规定照章纳税。

(2)经征收机关依法批准减、免契税的纳税人改变土地、房屋用途，且不再属于税法规定的减税或免税范围的．应当补缴原已减征或免征的契税。

4、契税的计税价格有何规定?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》，契税的计税价格包括成交价格、由征收机关参照市场价核定的价格和交换差价三种，其中：

a、国有土地使用权的出让、土地使用权的出售、房屋买卖以及在税法上视同土地使用权出售、房屋买卖行为，如以房地产权属作价投资、入股，以房地产权属抵债以及以预购或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的，原则上按成交价格计税。成交价格包括承受人为承受土地、房屋权属而支付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。

b、土地使用权赠与、房屋赠与以及税法上视同土地、房屋赠与如以获奖方式承受土地、房屋权属的，其计税价格由征收机关参照市场价核定，一般按房地产专业评估机构的评估价格确定。

c、土地使用权交换、房屋所有权交换以及土地使用权与房屋所有权之间的交换，按交换差价确定并由支付差价的一方纳税。

特别需要强调的是，为了保护国家的税收权益不被侵害，对成交价格明显低于市场价且无正当理由或者交换差价明显不合理且无正当理由的，应由征收机关依照市场价格确定。

5、契税的计税税率有何规定?

a、土地使用权转移的，自1997年10月1日始我省一律为4％；

b、房屋所有权在1999年8月1日前转移的，承受人不论单位和个人，也不论其用途均为4％。

c、房屋所有权在1999年8月1日后转移的．有三种情况：

①单位承受的，均为4％；

②个人承受的商业用房和个人承受的高档住房，如别墅、度假村、高级公寓的为4％。

③个人承受的普通型住房，暂减半按2％征税。

6、契税纳税义务发生时间是如何确定的?

《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》规定：

a、纳税人承受土地、房屋权属的，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者为纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书和其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；

b、纳税人改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，为纳税人改变土地、房屋用途的当天。

7、纳税人应当如何申报缴纳契税?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关法规，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，依法向土地、房屋所在地的契税征收机构办理纳税申报，填报纳税申报表，并在征收机构核定的时间内(土地、现房权属转移的，为义务发生之日起30日内，期房权 属转移的，为房屋交付使用之日起20日内)缴纳全部的契税。纳税人在申报纳税时还必须向征收机构报送下列材料：

a、国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖合同或赠与、交换协议的原件和复印件(原件退回)；

b、根据征收机关的要求提供的房地产评估报告原件和复印件(原件退回)；

c、有关发票、单据的原件和复印件(原件退还)；

d、属政府征用拆迁重新安置的，要提供政府征用拆迁协议和重新安置协议；

e、属二手房、地转让的，除提供转让合同、协议、单据外，还需提供原土地、房屋权属证件的复印件和原契证的原件(原件必须交征收机构收回统一销毁)。还是应提供而未提供原契证的，一律视同白契补征契税。

f、有公证或法院裁定书的，要提供公证书或法院裁定书的原件和复印件(原件退回)。

g、征收机关根据需要要求提供的其他证明材料。

8、商品房交易如何缴纳契税?

商品房交易包括预售商品房交易(期房交易)和现售商品房交易(现房交易)。

a、期房交易：根据建设部《城市商品房预售管理办法》商品房预售(期房)是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出让给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为．商品房预售应出示预售许可证．商品房预售应签订商品房预售合同并在30日内到房屋、土管部门登记备案．

承购人应在签订预售合同之日起10日内到契税征收机关办理纳税申报，并在房屋交付使用之日起20日内缴纳契税。购房人凭契征和其他证明材料(合同，身份证)到房屋、土管部门办理有关房屋，土地的权属转移登记．

b、现房交易：根据建设部《商品房销售管理办法》，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房款的行为．

现房销售的，购房人应在签约之日起10日内持购房合同及税务发票向契税征收机关办理纳税申报并缴纳有关契税。

9、在二级市场购买的房产应如何缴纳契税?

在二级市场购买的房产包括购买他人的自建私房、他人转让的二手或多手商品房以及他人上市的房改房。

购买他人的自建私房，应向他人索要自建房的证明材料(如原用地许可证或土地使用权证等)， 查验他人的房产证，在交易所签订存量房交易合同，并如实申报成交价格。购房人应在签约之日起10日内持原用地许可证或土地使用权证、原房产证的复印件、购房合同及原产权人的身份证复印件到契税征收机关办理申报纳税手续，领取房屋契证。凡未提供原用地许可证或土地使用证等自建私房证明材料的，视同非自建私房并追缴原房屋契税。

购买他人转让的二手或多手商品房的，应向他人索要原房屋契证，并查验是否与原房产证相符，双方应在交易所签订存量房交易合同并如实申报成交价格。购买人在签约之日起10日内持有关合同，原契证、原房产证复印件，原产权人的身份证复印件到契税征收机关申报纳税，重新换领契证。凡未提供原契证的，视同原产权人未缴契税并追缴原契税方可办理新的契证．

购买他人上市的房改房，买卖双方应在交易所签订已购公有住房买卖合同并办理鉴证手续。购房人应在签约之日起10日内持已购公有住房买卖合同鉴证书和原房改房产权证的复印件到契税征收机关办理申报纳税，领取契证．

10、哪些房地产交易需要办理价格评估?

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席29号令)，我国房地产交易实行成交价格申报制度和房地产价格评估制度。

《城市房地产转让管理规定》(建设部45号令)第十四条规定，“房地产转让应以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据．成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据：

a、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;

b、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照市场价格核定;

c、用权交换、房屋交换，为所换土地使用权价格、房屋价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所换土使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

对于房地产市场价格如何确定的问题，国家税务总局《契税法规解释》明确为"房地产市场价格的确定，必须通过房地产评估实现”。

根据上述法规，目前我市下列房地产交易计税价格确定原则如下:

土地出让，按出让地价与评估价孰高原则计税；

土地转让，按转让价与评估价孰高原则计税(拍卖按拍卖价确定计税)；

商品房出售、土地交易、房屋交换，其成交价或交换差价明显低于正常市场价的，由征收机关比照同类房地产市场价格计税；无参照价的，按评估价计税；

房屋赠与，按评估价计税；

二级市场房屋买卖，住宅二次交易间隔三年以上，非住宅二次交易间隔一年以上的，按评估价与成交价孰高原则确定计税；住宅二次交易间隔三年以内，非住宅二次交易间隔一年以内的，按成交价与原房屋计税价孰高原则确定计税．

11、契税的减免范围有哪些?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其相关法规、文件，符合下列条件的纳税人可以申请减、免契税：

a、国家机关、按《事业单位财务规则》进行核算的事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属，直接用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

b、城镇职工经县以上人民政府批准，按房改政策在国家规定的标准面积内首次购买公有住房的，免征契税；超标准面积的部分，应照章纳税。公有住房包括公有存量房、公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房和由公有制单位购买的普通商品住房。

c、因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，可酌情准予减征或免征。

d、财政部规定的其他减征、免征项目，目前包括：

(1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，经县级以上人民政府批准可酌情给予减征或免征。据此，江西省财政厅规定，对拆迁安置房面积高于原拆迁面积的，仅对其面积差额按新房价征收契税，拆迁安置面积小于或等于原拆迁面积的，免征契税。

(2)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

(3)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

(4)根据财政部、国家税务总局财税字[1999)210号、 [2001]44号及[2001394号文件，①1998年6月30B前竣工验收，且在1999年8月1日前尚未售出的积压空置商品住房，高档型的在2000年底前免征契税，普通型的在2002年底前免征契税；(~1998年6月30日前竣工验收，且在2001年1月1日前尚未售出的商业用房、写字楼在2002年底前免征契税。① 1999年8月1日后个人购买的非积压空置商品住房(普通型)，暂减半按2％征收。

(5)根据财政部、国家税务总局财税字[1998]123号文，中国农业发展银行各级机构1998年8月1日后购买房屋用于办公的，在2000年12月31日前免征契税。

(6)根据财政部、国家税务总局财税[2001]156号文，从 2001年10月1日起，对县以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准，并核发(社会办学许可证)，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。

(7)根据财政部、国家税务总局财税[2001)10号文，对中国信达、华融、长械、东方资产管理公司在接受相关国有银行(建行、工商行、农行和中行)的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征契税。

(8)根据财政部、国家税务局财税[2001]161号文，从2001年11月1日起对企业改革转制重组中有关契税政策的规定如下：

①在公司制改造中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对独家发起、募集设立股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。

②在企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，免征契税。

③在企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。

④在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不再发生转移的，免征契税。

⑤在企业破产清算期间，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

除上述税法规定的范围外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》，地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人擅自作出的减、免税决定无效，税务机关不得执行，并向上级税务机关报告。对因错误决定造成税收应征未征的，除依法撤销其错误决定，补征应征未征税敦外，还应由上级机关追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

12、符合减征或免征契税条件的纳税人是否也应办理契税手续?

根据《中华人民共和国税收征收管理法》，税收的减、免审查批准权在征收机关。纳税人是否符合契税的减、免规定，应有一个审查认定和批准的程序，只有经征收机关审查认定符合契税减、免规定，并正式下达减、免批准书的，纳税人才可以享受契税减、免优惠政策。因此， 《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》规定，符合契税减、免条件的纳税人应当在土地、房屋权属转移合同或取得具有合同性质的凭证之日起 10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减怔或免征契税的手续，填报减、免契税申请表，经当地征收机关审核后，报县级以上契税征收机关审批(九江市区的契税减、免由市契税所审校报市财政局审批)。对批准减、免契税的，契税征收机关应向纳税人出具契税减、免批准文书，并发证备案。对未批准减、免契税的，征收机关应及时通过纳税人缴纳税款。纳税人凭征收机关出具的契税减、免批准书或契税完税凭证向土地、房产管理部门办理权属变更登记手续，纳税人未出具契税完税凭证或契税减、免批准文书的。土地、房产管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。因此，符合契税减、免税规定的纳税人也应办理有关契税手续。

目前，我市仍然存在一部分符合减、免规定而未向征收机关办理契税的现象，这在拆迁还房当中尤其突出。这样会带来两个问题：一是存在纳税人逃避征收机关审查和发证机关避开征收机关发证的问题，这是违法的；二是对二手房、地产交易，征收机关要收回销毁原手房地产权属的契证，如果符合减、免税的纳税人不办理契税手续，就会在二次转让时无法提供原手契证．按照有关追缴白契的规定，对二手交易中无法提供原首契证的，征收机关视为白契追缴。因此，纳税人符合减、免税规定的，也应及时办理契税手续，否则，会给纳税人转让房地产和接受契税检查带来不必要的麻烦。

13、契税的纳税地点是如何规定的?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《江西省契税实施办法》，契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关。我省为财政机关。

根据《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》、 《江西省房地产交易管理暂行办法》、《江西省城市房屋产权产籍实施细则》等文件精神，九江市区的契税征收机关是九江市财政局。九江市契税征收管理所是九江市财政局所属负责市区契税征收管理的专门机构。为方便纳税人纳税，九江市契税征收管理所在浔阳中路市商业银行湓浦支行)设立了纳税服务厅，并在市商业银行开发区支行、庐山区综合办证厅(区财政局一楼)和九江县地税局驻市分局(北司路109号)设立了征收站，分别负责对浔阳区、开发区、庐山区和九江县市区县辖地的契税征收工作。

14、契税的纳税环节是如何规定的?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关法规，纳税人应当持契税完税凭证(或契税减、免批准文书)和有关文件材料，依法向土地、房产管理部门办理有关土地、房屋权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证(或契税减、免税批准文书)的，土地、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更登记手续。因此，契税的纳税环节是在纳税人申请办理土地、房屋权属变更登记手续之前。未税先征是一种违法行为。

15、对国有土地使用权出让如何计征契税?

国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

这里所说的土地使用权出让金，根据财政部《关于国有土地使用权有偿收入征收管理的暂行办法》（[财综字（1992）]第172号），是指各级政府土管部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(土地出让的交易总额)。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《条例细则》的规定，土地使用权出让的计税价格是成交价格，即承受人为获得土地使用权而应支出的货币、实物、无形资产或其他经济利益，包括出让金、补偿费和安置费等，合称土地使用权出让费用。

国有土地使用者应在与土管部门签订出让合同之日起10日内向征收机关办理纳税申报，并在30日内在办理土地权属变更登记手续之前向征收机关缴纳全部的契税。

16、划拨土地使用权转让应如何计征契税?

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付其使用的行为。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55号令)、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，应当按规定签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后，方能向当地人民政府申请其土地使用权的转让。人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。因此．以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，转让方和受让方均要计征契税。其中：(1)转让方按补缴的土地出让金或土地收益计征。目前，我市按评估地价的 40％计征契税；(2)受让方，按土地使用权出让费(包括出让金、拆迁补偿费和安置费等)计征。目前，我市将划拨土地使用权转让过程中两个不同环节的出让手续一并操作，故对转让方的契税和受让方的契税我市也是采取一并计征的办法。因此，批准转让后的受让人应当注意，根据财政部有关白契(未缴契税的契约)可以向上追缴一手的规定，如果转让人的契税不补缴，就会直接影响到受让人正常契税的缴纳和土地使用权的变更登记及土地权证的发放。

17、以土地与他人“联合开发”房地产应如何计征契税?

以土地与他人“联合开发”房地产是指土地使用人将其土地使用权提供给开发企业，开发企业在该土地上从事房地产开发并按协议分成部分房产给原土地使用人的行为。这是一种不规范的房地产转让行为，其实质是土地使用人转让房地产给开发企业，开发企业以房产补偿房地产转让费的行为。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其相关法规，应对上述两种行为分别征收契税。

(一)土地使用权转让契税

a、开发商：土地使用人将其土地使用权提供给开发商，不管是否依法办理了过户手续，开发商均应按其为取得该宗土地事实上的开发权所支付的全部代价(视同成交价格)计税，一般可以按照四个组成部分来确定，即：

①地价，按评估价来确定。

②拆迁户的过渡补助费，按协议确定或按每平方米3元／月测定。

③生产、经营人员的停业补助费，按协议确定或按《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》规定的标准测定。

④拆迁补偿成本，按协议确定或按《九江市城区房屋拆迁安置管理办法》测定。

b、土地转让人：如果土地转让人的土地是以划拨方式取得，则转让人应补缴出让金契税，其计税价格按土地评估价的并在房屋交付使用之日起20日内持正式(商品房买卖合同)和有关发票单据到契税征收机关缴纳全部的契税。

18、分期支付成交价款应如何计征契税?

分期支付土地、房屋成交价款，应按合同规定的总支付金额一次性交纳契税。因为：(1)权属转移行为在合同生效的同时已经发生，与付款方式无关。(2)契税以转移行为为征收对象，发生一次权属转移即应征收一次契税。采取分期付款方式，无论付款行为多少期次，都是一次权属转移，故应在合同生效时一次性征收契税。

19、以按揭、抵押贷款方式购房应如何计征契税?

根据《中华人民共和国契税暂行条例》和国家税务总局国税函[1999]613号文规定，购房人以按揭、抵押贷敦方式购买房屋，当其与售房人签订购房合同并从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生。因此，购房人应自签订购房合同之日起10日内向契税征收机关办理纳税申报，并在30日内向征收机关缴纳全部的契税。

20、赠与与继承有何区别，对赠与应如何计征契税?

土地、房屋赠与是指土地使用权人和房屋所有人将其土地、房屋权属无偿转给受赠者的行为。法律要求土地、房屋赠与必须签订书面合同(契约)，并到房地产管理机关办理登记过户手续。

土地、房屋继承是指公民依法接受死者遗留下来的土地使用权或房屋所有权的行为。土地、房屋继承的取得必须依据法律规定或有效的遗嘱指定。继承人只能是公民，法人和组织只能是受赠人，不能作继承人。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》，土地、房屋权属赠与应对受赠人按评估价格征收契税。以获奖方式承受土地、房屋权属视同受赠征收契税。非继承人承受遗赠土地、房屋权 属的 ，应按赠与行为征收契税。继承则不属于契税征收范围，故不征收契税。

21，土地转移与房屋转移有联带关系如何计征契税?

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法规，在房地产交易中，房屋所有权转移时，土地使用权会随之同时转移，土地使用权转移时，土地上附属的房屋所有权也随之转移，在这种情况下，土地使用权转移和房屋权转移同时发生，均为契税的征收对象。

为了简便计征，在实际工作中，以房屋所有权转移为主，联带土地使用权转移的，按照房厦所有权转移计征契税；以土地使用权转移为主，联带房屋所有权转移的，按土地使用权转移计征契税。

22、契税纳税人同征收机关在纳税上发生争议时应该如何处理?

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条规定，纳税人同征收机关在纳税上发生争议时，必须先依照征收机关的纳税决定缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法向其主管机关申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

纳税人对征收机关的处罚决定、强制执行措施或税收保全措施不服的可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院起诉。

纳税人对征收机关的处罚决定逾期既不申请行政复议，也不向人民法院起诉．又不履行的，征收机关可以采取强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。