送杯子:商业物业返租模式是什么？产权完整的经营式物业又怎么理解呢？

1.《中华人民共和国国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

"中国大陆法律规定城市土地是归国家所有，这是当初在房改的时候就碰到的一个回避不了的问题，因为从产权上来说，土地是不能买卖的。当时为了想办法绕过这个壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。"专门从事房产土地相关法律研究的上海社科院法学所副研究员王叔良向《了望东方周刊》表示。

而对于美国、日本和大多数西欧国家来说，由于土地本身就是实行的私有化，因此房屋产权和土地所有权是捆绑在一起的。中国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。

港资房产业企业基强联行总经理陈基强介绍，香港实行土地批租制度，主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非港英当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。"后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。"陈基强表示。

上海房地政府部门有关专家向《了望东方周刊》表示，"（70年）这个规定的依据当时并没有解释，出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题，从国际上来讲，土地批租90年100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。"

而复旦大学法学院副教授张建伟则表示，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右，所以当初可能综合这些因素，定出了70年的期限。

批租到期后的解决之道

"美国、英国的住房自有率也就刚过60%，而中国则远远超过了这个数字，达到了70%以上，有的城市甚至超过了80%。"浙大房地产研究中心主任贾生华表示，"土地批租问题的牵涉面非常之广，必须妥善解决。"

贾生华介绍，根据中国《城市房地产管理法》第二十一条，"土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予续期的，应当重新签订土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。"

但是，法律没有规定土地使用权出让金怎么确定。上海华东政法大学教授管健强对此表示担忧："实际上现在的政府是用子孙的资源在获取收益。数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的批租土地中，获取较高的收益，而业主不能接受那样的土地租金，最后发生冲突就在所难免！"

上海毅石律师事物所王震宇表示，"从法理上说，在这种情况下国家是有权收回土地使用权的。关键的问题是，现在的土地批租合同上并没有约定批租期限到期后续租的地价问题，价格谈不拢，国家就可以不租给你。"

贾剩华认为，批租期限到期后，如果随着将来物业税的实行，土地租金已经包含在这个综合税种之中，或者实行年租金制度，这个问题就不会存在了。

但上海房地政府部门有关专家则认为，物业税在国外是实行土地私有的国家在使用，这些国家与中国的国有土地制度不同，物业税并不实用中国。至于土地年租金在国外只有10多个国家实行，也未必适合中国。为此该专家认为，批租期限到期后政府不会让老百姓出多少钱，就是象征性地出点钱而已，而且费用不应该超过房屋交易的契税

房屋产权不会到期，到期的是房屋所站土地的使用权、再交纳土地出让金即可！

参考文献：.《中华人民共和国国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》