五菱宏光事件:去化量是什么

【去化量】这是来自台湾的说法。主要指某一特定时期内某产品的销售量。去化量等同于销售量。与之相关的另一个概念“去化率”，是指在房地产领域，在一定时间段内的销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。去化量和去化率在房地产销售行业使用频率较高。

　　1、整层去化的可行性分析

　　Ø 首先以目标客户群的定位进行分析

　　本案标准层建筑面积达到1670㎡，以单位单层售价8500元/㎡计算，每层总价达到1420万左右，能够承受此总价的客户仅限于金融、保险、跨国（国内大型）企业分公司等大型机构，但由于此类型机构设立时间较久，基本都已具备固定的办公地点，特别是在中国加入WTO以后，金融保险机构为适应日趋激烈的竞争环境，多忙于资产重组、机制调整等内部清点，扩容可能性较小，加之宁波商业环境还处于一个上升初期阶段，跨国（国内大型知名）企业在宁波设立分公司或办事处数量有限，直接造成了现阶段宁波写字楼大面积去化乏力的不利局面。

　　Ø 其次是现有租赁户问题

　　若以整层大面积进行发包出售，势必遇到对现有租赁客户进行清退的实际操作困难，不排除个别租赁期较长客户拒退的可能，且对整层客户全部清退的赔偿金数额较大。初步计算即使是整体租赁期限较短的12层赔偿金额就在80万左右（此数额仅限为租金赔偿）。

　　相关链接一：
　　目前宁波最高档的甲级写字楼——波特曼中心，由于前期市场调研不足，定位与市场存在偏差，在实际销售过程中面临整层大面积去化陷于停滞的困境，最后被迫降低规格，重新规划、分割出售，此举虽影响到其综合品质表现，但并不与开发商追求利润最大化的终极目标相违背，可谓是决策及时、转型未晚。

　　相关链接二：
　　我司于2003年操作的崇光大厦，在整层大面积去化（800㎡）基本上处于停顿的情况下（近2个月内），及时调整策略分割出售，在分割面积小于100㎡的情况下，第一个月内即出售50%，两个月内全部售罄。

　　2、去化方式的选择调整——整层推售结合分期分割去化方式

　　A、前期对大厦优质楼层进行保留，对其作整层大单位去化，优先引入大公司，缓解停车及电梯压力，并能大幅提升大楼整体形象。
　　B、在整层去化的同时，对其余部分楼层进行试探性分割出售，根据我司以往操作经验，建议分割面积控制在70—300㎡之间，以单元整合方式去化，总价控制在300万以内，以适应中小型公司及个人投资者的承受能力，300㎡以上则根据客户实际需求商榷分割。
　　C、分批分期发售，为了能使发售价格在楼层、朝向及户型大小上作有效分配与灵活控制，并最大限度的与现有租赁客户协调沟通，分期发售策略将提供风险最低、利润最大的销售策略——建议与分割方案结合操作。

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