大学英语教案:二手房如何贷款

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二手房如何申请公积金贷款？

购买二手房也可申请公积金贷款，这是杭州市房改办在1999年6月份作出的规定。

二手房公积金贷款的最高限额为15万元，最长期限为20年，利率与新建商品房的公积金贷款利率相同，贷款比例最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%。

二手房公积金贷款的办理手续为：借款人与杭州市住房基金管理中心指定的中介公司签订购房合同，向其领取《杭州市区公积金个人住房抵押贷款申请审批表》和《建缴住房公积金及家庭稳定收入证明》以及盖好中介公司章的《借款合同书》、《具结书》和《房产抵押设定登记申请审批表》。

1、什么是二手房抵押贷款？

答：二手房抵押贷款是指银行运用借贷资金向购买二手房的借款申请人发放的购房贷款。借款人须以所购二手房做抵押。

2、二手房指的是什么？

答：二手房是指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产二级市场流通，买房人具有完全处置权利的房屋。

3、二手房抵押贷款的贷款对象有哪些？

答：凡年满18周岁至65周岁，具有完全民事行为能力且具有北京市城镇居民常住户口或在北京市有效居留权的居民，购买二手房均可提出贷款申请。

4、申请贷款的借款人应具备哪些条件？

答：借款人申请贷款时必须具备以下条件： 1、有合法、有效的居留身份； 2、有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还借款本息的能力； 3、所购房屋的产权明晰，符合法律、法规规定的可进入房地产二级市场流通的条件； 4、有购买住房的合同或协议； 5、同意以所购房屋及其权益作为抵押物； 6、提出借款申请时，有不低于购房价款30%的自有资金； 7、贷款银行规定的其他条件。

5、售房人须提供哪些资料？

答：①售房人（含共有人）身份证明及复印件； ②房屋共有权人同意出售的书面文件； ③所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件； ④如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件； ⑤保证所售房屋符合上市出售条件的证明； ⑥贷款银行规定的其他条件。

6、借款人最多可获得多少银行贷款？

答：借款人最多可获得所购房屋评估价值70%的银行贷款。

7、贷款期限有多长？

答：建行二手房抵押贷款的贷款期限最长不超过20年。

8、贷款利率如何确定？

答：贷款利率按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行。 二手房抵押贷款利率表 贷款期限 一至五年（含） 五至二十年（含） 月利率（‰） 4.425 4.65 年利率（%） 5.13 5.58

9、借款人如何偿还银行贷款？

答：贷款采取按月均偿还的办法，先还息后还本。借款期限在一年以内的，实行到期一次偿还本息。

10、什么情况下借款人须购买保险？

答 ：当借款人以抵押方式申请个人住房贷款时，须购买财产险，可由贷款银行代办保险手续。财产险保费计算：保险费＝保险金额×0.8‰×保险期限。

11、个人住房贷款担保方式有哪些？

答：个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和保证加抵押贷款四种方式。

12、什么是抵押贷款方式？

答：抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

13、什么是质押贷款方式？

答：质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。

14、什么是保证贷款方式？

答：保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：①售房单位回购保证贷款方式；②房地产开发公司全额全程保证贷款方式；③企业法人的全额全程保证贷款方式；④个人全额全程保证贷款方式。

15、什么是保证加抵押贷款方式？

答：保证加抵押贷款方式指贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方式。具体人为三种： 1 房地产开发公司的全额、阶段性保证贷款方式； 2 保险公司的全额全程保证贷款方式； 3 担保公司的全额全程保证贷款方式。

16、借款人如何偿还银行贷款？

答：借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。 借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息。 如借款人采用计算机自动扣划方式偿还贷款本金和利息，应在与贷款银行签订《借款合同》的同时，与贷款银行签订《个人住房贷款月均还款委托扣划协议》，并指定用于还款的建行储蓄卡（或信用卡）的卡号，保证每月的扣款日开始之前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款帐户内。 如借款人逾期还款或存款不足月均还款额自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。 借款人可提前偿还全部贷款本息，已计收的贷款利息不作调整。 在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之三。

17、遇特殊情况，借款合同如何变更或终止？

答：一、借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。 二、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。 三、借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

18、二手房贷款申办程序怎么办？

答 ：⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同； ⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料； ⑶ 买卖双方到贷款银行指定（认可）的评估机构进行房屋评估； ⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》； ⑸ 贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款； ⑹ 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续； ⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同； ⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续； ⑼ 借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金； ⑽ 借款人按月还款； ⑾ 借款人还清贷款本息，解除抵押担保。

答：二手房贷款的办理程序为：

第一步，贷款申请及初步评估。手续和文件：1、交申请表，卖方产权证（复印件）、买方收入证明及身份证复印件（核对原件）；2、房屋估价；3、交购房意向书（范本由律师所提供）。第二步，资料调查、贷款批复及贷款受理。手续和文件：1、调查及审批；2、初步回复（贷款额及年限）；3、签购房抵押贷款合同；4、办理授权委托书公证；5、预签保单。第三步，房屋以及抵押登记。手续和文件：买卖双方或委托律师所到房管局办理。第四步，发放贷款。手续和文件：买卖双方缴清保险费、律师费、中介费等费用，将收据交银行检查。产权证等相关证件交给银行。  <BR> <BR>    外地人申请二手房公积金贷款时，首先要办理外地人在京购房手续。购房人应持居民身份证及暂住证到位于东花市的北京市房地产交易中心申请购房。购房人在交易中心填写《购房登记表》、提交各种证件资料，交易中心将上述资料上报北京市房地产市场管理委员会审核后，向购房人签发《外省市个人在京购房批准通知单》。购房人须在领取《外省市个人在京购房批准通知单》后6个月内与卖房者签订购房合同。买卖双方签订购房合同后应到交易中心申报成交，申请办理产权，并提交购房合同正副本、《外省市个人在京购房批准通知单》等其他相关资料。交易中心审核上述资料后确认此项交易成交。第二步才是申请公积金贷款。