2016年叙利亚战争:各位，谁买过二手房，谈谈经验吧。多谢拉！

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
　　注意事项:
　　从现在二手房市场操作来讲确实存在一些不规范的地方，从规避风险角度来讲首先应该选择有品牌，操作比较正规的中介公司。另外建议大家在买二手房过程当中双手见面，现在北京市场有很多不规范的行为吃差价的行为或者以某种形式，现在相对来说二手房是比较抢手的，有些热点地区甚至高达一比八，一比十，这个时候也有业主急于出售，有些公司就利用这个心里，用现金形式的押房，给了业主部分还款以后，根据业主原来签订的出售的全权代理这样一个协议，然后去公正。很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不来宾，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子32万拿来，可能38万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
　　另一方面要看到明确的费用清单，二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金问题，手续费，有时候中介公司不给提供清单，只是这个房子拿到手一共多少钱，这个房子是怎么发生，有多少是房款，有多少是契税，印花税购房人是不知道的，这可能蒙受很大的经济损失。另一方面包括原有物业，在实际看房的时候要了解原有物业的情况，以前的费用是否都结清，包括水电、煤、暖气，房产本身产权是否干净，有没有抵押或者问题，一个方面选择正确的中介公司，另外争取买卖双方尽量见面，另外实际看房了解这个房子的历史状况。二手房的价格，北京市建委每半年会公布北京市公房再上市的指导价，大家可以在相关的网站查阅到，北京市房屋管理局可以查到现在可以查到去年各个区域的二手房的价格，这样可以了解一些这方面的动态。二手房和一手房最大的区别在于产品的差异性非常大，选择一手房项目的时候，一般来讲可能就是几个户型，而且定价是开发商主导价格，所谓打一个折幅度是很有限，但是二手房交易标的物的离散性非常大，差异非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具体状况。在市场交易来讲面对的不是开发商面对的原来小业主，价格是可以通过对价交易和商量的过程。

二手房购房程序

1. 筹措购房资金
2. 查验欲购房屋的销售许可证、房产证、土地证
3. 签证《买卖契约》
4. 交易过户
5. 担保手椟、按揭贷款
6. 领取房产证、土地证
7. 办理贷款抵押登记
8. 办理他项权证
一、 筹措购房资金
（一） 货币化拆迁补偿款使用办法 被拆迁人应携带以下资料到拆迁办办理划款手续
1、经监证的拆迁补偿协议；
2、本人身份证；
3、房屋拆迁补偿款专项存款证实书；
4、相关购房证明
（1）购买房改房须携带购房合同及房改办出具的交款通知书；
（2）购买集资房须携带房改办批文和《出售公有房价格评估测算表》；
（3）购买私房产权须携带购房合同、完税凭证和交易市场处开具的《二手房交易过户登记凭证》；
（4）购买房屋使用权须携带产权单位同意，主管部门（区房产局）批准出售的《购公有住房使用权审批表》；
（5）凡资金划转单位的，需提供房屋出售或出租单位的开户银行及帐号。经房屋拆迁管理办公室审核，开出"房屋拆迁补偿专项存款使用通知书"，到相关银行办理使用手续。
（二） 货币化分房补贴的取得 由本人持《购房契约》按照国家有关法规在本单位办理。
（三） 公积金及公积金贷款的取得（见按揭贷款、办理贷款抵押登记）
（四） 商业贷款的取得（见按揭贷款、办理贷款抵押登记）
二、 查验欲购二手房的房产所有权证、土地使用权证
（一） 查验目的 规避房产交易过程中产生的风险
（二） 查验途径 要求买家出示房产所有权证、土地使用权证原件，或通过律师到政府行政主管部门查询。
所有权证查询：房屋产权监理处
土地使用权证查询：市国土局信息中心
三、 签订《房屋买卖契约》
（一） 签证程序 由买卖双方签订，与商品房不同的是本环节不要经过鉴证（也不需要公证）这一程序，即可直接办理交易过户手续。
（二） 注销登记程序 此程序是过户申请被受理后，因当事人双方原因而不能继续履行合同的，可向登记机关申请注销过户登记。1、交易登记撤回申请2、双方面军当事人写明注销原因并在工作人员面前签字。
四、 办理交易过户手续
（一） 程序 收件→初审→查档→现场查勘→评估、复审→审批→收费、发件→归档→移交产权处等单位
（二） 提供材料(买卖过户)
1、 房屋所有权证（房屋共有权证）；
2、 国有土地使用证；
3、 房地产买卖契约；
4、 转让方婚姻证明；
5、 交易会双方及受委托人的身份证复印件；
6、 转让方单位主管部门批文或董事会决议；
7、 企业法人、机关法人、事业法人代码证书及营业执照复印件；
8、 授权委托书；
9、房改房上市交易涉及第二住所的，还需提供有关资料。
（三） 收费标准（含契税、商品房物业维修基金） 房地产交易综合服务费
（1） 0.9%（转让方承担0.3%，受让方承担0.6%）
（2） 赠与由承受方承担0.5%
（3） 已购公有住房上市交易，转让方承担150元/件，受让方承担200元/件契税：
（1）个人购买普通住宅，契税 2%
地税：（暂时对单位转让存量房地产征收）
（1）营业税：5.45%（转让方缴纳）
（2）土地增值税：6%（转让方缴纳）
（3）所得税：1%（转让方缴纳）
（4）印花税：0.01%（转让方、受让方各半）
五、 办理按揭贷款（公积金贷款、商业贷款）
购房者同时还需办理担保手续二手房担保的收件包括：
1、房屋所有权证
2、国有土地使用证
3、房地产买卖契约
4、交易双方委托人的身份证复印件
5、授权委托书
6、第二住所公证书
7、房屋所有权人已婚的，夫妻双方同意抵押的公证书
8、借款合同
9、以共有房屋抵押的，共有人同意抵押的文件
10、有资质的评估机构出具的评估报告
二手房阶段性担保的手续费：
5万元以下，十年以内，1000元 5-20万元，十年以内，1450元
公积金贷款
（一） 申请贷款条件
1、在本市购买、建造自住住房，并按月向"住房基金管理中心"缴存住房公积金的职工，均可申请政策性住房贷款。
2、具有城镇常住户口或有效居留身份，在本市有固定场所；
3、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力
4、同意以所购房屋作抵押或提供银行认可的有效担保；
5、具有规定比例的自筹款。
6、其中属于政策性住房贷款的还必须同意用"住房基金管理中心"认可的质物作抵押或房产作抵押，也可在"住房基金管理中心"认定的范围内，采取担保的方式；
（二） 申请贷款程序
1、借款人到银行指定的网点领?quot;贷款须知"；
2、借款人凭"买卖契约"、身份证、住房公积金储金卡或职工积金帐号以及至少20%的首付款收据向我行提出申请；
3、银行查询借款人或借款人夫妻双方的公积金缴存情况，审阅借款人提供的贷款，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式，发放"一本式"贷款文本；
4、借款人正确填写有关资料后，到售房单位加盖担保章，并将完备手续后的资料交给银行；
5、银行将初审后的有关材料交"管理中心"；
6、银行与借款人根据所确定的担保方式办理保险、抵押、公证；
7、借款人在贷款银行开设还款帐户；
8、银行以转帐的方式将借款人的贷款划入售房单位的帐户。
（三） 贷款手续费
公证费：40元（组合贷款80元），保险费：房屋评估价×年限×保险费率（保险费率：5年内0.5%，5-10年0.45%，10-15年0.4%）
商业贷款
（一） 申请贷款条件
1、男性年龄18-60周岁，女性年龄18-55周岁，具备完全民事行为能力且在本市购买二手房的民均可申请商业贷款。
2、具有城镇常住户口或有效居留身份，在本市有固定场所；
3、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力
4、同意以所购房屋作抵押或提供银行认可的有效担保；
5、具有规定比例的自筹款。
（二） 申请贷款程序（含二手房担保贷款）
1、借款人凭"买卖契约"、身份证以及至少30%的首付款收据提出申请；
2、银行审阅借款人提供的贷款，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式，发放"一本式"贷款文本；
3、借款人正确填写有关资料后，到售房单位加盖担保章，并将完备手续后的资料交给银行；
4、银行与借款人根据所确定的担保方式办理保险、抵押、公证；
5、借款人在贷款银行开设还款帐户；
6、银行以转帐的方式将借款人的贷款划入售房单位的帐户。
（三）贷款手续费及额度
手续费收贷款额的0.8%，贷款额度最高为50% 公证费：200元，保险费：房屋评估价×年限×保险费率（保险费率：5年内0.5%，5-10年0.45%，10-15年0.4%）
六、 领取产权证、土地证
房产证
（一） 变更登记办理程序受理申请→测绘房产图→审核权属→核准登记、收费、颁（换）发房屋权属证书→建立房屋权属档案
（二）变更登记缴验证件：
1、个人身份证件或法人及其他组织资格证件（复印件）；
2、房屋所有权证；
3、翻建、改建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证、房屋竣工验收证明、红线图及有关批准文件；
4、房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的，提交有法律效力的证件、证明；
5、法律、法规规定应当提交的其它证件、证明。
（三） 收费标准
房屋产权人因姓名名称发生变更，房屋现状不变的，按个人每件30元，单位每件50元收取；房屋发生翻、改、扩建的按5元/m2收取
土地证
1. 办理地点 办好房产证后，到房产所在区的区土地局（房地产管理局）办理土地证
（二）提供材料
1、房屋所有权证（复印件）
2、购房契约（复印件）
3、公证书（复印件）
4、原土地证（原件）
（三）收费标准 每件50元
七、 抵押登记
（一） 办理程序（注销抵押程序）收件→初审→复审→审批→合同登记→收费、发放合同→移交产权处申领房屋他项权证
（二） 需提供的材料分类提交的证件：
1.房屋所有权人的身份证复印件
2.居住用房：第二住处的公证书
3.房屋所有权人已婚的：夫妻双方同意抵押的公证书
基本提交的证件：
1.房屋所有权证，国有土地使用证
2.主合同（即与贷款人签订的借款合同）
3.抵押双方的营业执照副本，法定代表人、经办人身份证复印件
4.以共有房屋设定抵押的，须提交共有人同意抵押的文件
5.有资质评估机构出具的评估报告
八、领取他项权证
（一）登记程序 受理申请→绘制房产图→审核权属→核准登记、收费、颁（换）发房屋权属证书→建立房屋权属档案
（二）缴验证件
1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明（复印件）
2、房屋所有权证，两人以上共有的房屋，还需提交房屋共有权证
3、国有土地使用证
4、有资质的评估机构出具的价格评估证明
5、抵押、典当合同
6、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料

1.房源可通过中介找,因我多.

2.价位可参考当地新房的价钱.一定比新房便宜.如果是刚买了两三年的房子,可能会贵一点儿.因为地段会升值,还要算上人家的装修.

3.中介一般都会加价的,因为他们认为,你肯定会侃价的.你若不侃不是很很亏?

4.正规的中介都是有信用的.收你的钱,就肯定给你办事.不办的话拿着合同告他们.

5.告诉你一个小技巧,你看房的时候,千万不要表现出对这个房子比较喜欢和满意,喜形于色可就侃不了价了.

找你信任的中介公司。现在有些中介公司做的也很正规。但要注意最好找中等规模的公司。这样的公司都是自营管理更严谨，更规范。象顺弛、城建都还不错。中大的自营店也很不错。而且资源更多。不过无论怎样还是要多加小心。公司看房一般不该收费的。