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2）一些国家住房政策的特点

据介绍，国外住房政策的一些共同特点是：（1）建造公共住宅发达国家普遍把公共住宅建设作为政府的重要职责，亚欧一些经济发达国家国家公共住宅比例都在50%左右，为确保实现向低收入群体提供低于市场价格的同等质量的住宅的目标，新加坡，日本，法国，荷兰，瑞典等国都规定了入住公共住宅的家庭收入水平限制。如新加坡在60年代规定，家庭成员5人以上，月收入500至800者可申请购买组屋，后来标准逐渐放宽，家庭成员限制改为两人，90年代中期月总收入限制改为5000新元以下。（2）实行住宅补贴新加坡月收入800新元以下的家庭，除在购买组屋时享受优惠外，还可享受低房租待遇。瑞典对住宅生产和住户两方面进行补贴，德国除对公共住宅生产进行补贴外，低收入户可得政府的低息住宅贷款和减税优惠。国外住房政策还体现在在多渠道筹集资金，鼓励私人建房购房和发展住宅合作社等方面。[6][3]

美国的住房政策

美国住房政策的核心是向中低收入家庭倾斜，扶持和帮助中低收入家庭解决住房问题。二十世纪20年代末30年代初，美国经济出现大萧条，房屋建设数量锐减，居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，银行因无法回收贷款而破产，住房问题成为影响经济发展和社会稳定的主要问题。从那时起，美国历届政府都很重视住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题，将之作为社会福利体系的重点予以关注。自二十世纪30年代以来，美国住房政策有过一系列的调整，重点是考虑中低收入家庭的经济承受能力，采取多种措施鼓励私营机构参与，并借助强有力的金融保障体系支持，力图为每一个家庭提供适宜的住宅和舒适的生活环境。

1、建造公共住房。这是早期采取的措施。从二十世纪30年代开始，由中央政府给予财政补贴，地方政府建造具有一定质量水平的低租金住房提供给中低收入家庭，房租比市场同类住房租金低20%左右。但是，政府建房的速度远远跟不上贫困人群的发展速度，住房永远供不应求，而且穷人与穷人长期住在一起，滋生了很多环境问题和犯罪问题，政府要花更多的钱去解决，从此背上了更大的包袱。因此，这种措施是不科学的，现已被淘汰。

2、发放住房补贴。为了帮助穷人尽早摆脱中下阶层生活环境，政府从盖房子转向发放住房补贴。贫穷阶层（收入为社会平均收入的35%~40%）可向政府申请住房补贴，条件是必须拿出家庭收入的30%付房租，家庭收入的30%与市场租金之间的差额由政府进行补贴。这是住房政策的重大转变，使穷人可以自行选择住房，不但可以选择居住环境，还可以选择适宜的人文环境，体现了政府的人文关怀，也表明政府开始关注到住房的经济带动作用和社会平衡功能。

3、积极鼓励私人机构参与中低收入家庭的住房建设与经营。私人开发商在住宅区开发时，需提供一定数量的低收入公共住房，政府采用减免税收的办法对开发商予以补偿，建成后的房屋归开发商经营，但要求所提供的低收入住房不得少于总开发面积的20％，同时租期不得少于15年。调动私人资本加入低收入住房建设，表明政府开始从单纯解决居住问题转变为将居住问题和经济发展结合起来。

4、建立和完善住房金融保障体系。政府支持下的信贷援助是美国住房政策非常突出的特点。在美国，只要有工作，有稳定的收入和工资档案，就可以轻易地从银行得到按揭贷款。美国政府通过贷款担保、贴息的方式，扶持中低收入家庭购房。这项政策被称为“联邦家庭担保项目”。具体做法是：满足规定条件的分期付款购房者，可由政府申请贴息担保。个人只付首期款并承担一小部分利息（如3％）；政府则为购房人提供担保，承担还款风险以及大部分利息（如5％）。这项政策极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭拥有自住住房。经过几十年的发展，美国逐步形成了以联邦全国抵押协会（即现房力美公司）、政府全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司为主体，大量私营抵押公司并存的二级抵押市场，为住房建设和流通提供了有力的资金保障。由于美国具有完整的个人信用系统，政府部门能准确地掌握每个家庭和个人的实际收入和纳税记录，监控到位，因而政府可以为购房人进行担保。美国是个信用社会，它的公共住宅政策作为一项国民普惠政策，直接与每个家庭的真实收入挂钩，能较好地体现社会福利性、普遍性和公平性。我国目前对居民的真实收入还没有科学的统计和认定办法，无法实施有力的监控，社会信用也远未被建立，在这一点上与美国没有可比性，政府为购房人提供担保这种模式不适合我国国情。美国70年来政府担保的贷款呆帐只有5~6%左右，低于银行普通贷款。现在70%的居民都已经拥有自住住房。

以我们考察所见，美国住房以单家独户型为主，有别墅（villa）、独立屋（house）和公寓（apartment）。早在2000年，美国人均居住面积就超过了66平方米，应该说，从居住空间到居住环境都是很舒适的。美国人平均7年就换一次房，这主要得益于完善的法律体系、住房金融的支持和便捷的房产交易方式。在美国，通过住房累积的财富远远超过股票市场，据HUD提供的数据，仅2003年就有1390亿美元的住房收益转投资到其他领域。所以房地产业是美国重要的支柱产业。