绍兴红色之旅感想:什么是项目公司？

项目公司

“全北京一级开发商不超过70家；二级电不过200家；但北京有开发资质的房地产公司却有4000余家。”
“别看总共有4000多家，真正活跃的恐怕只有100家不到。”
这是泰跃地产营消总监季满如和厚土机构主席林少洲分别提供的两个数字。
既然真正活跃的只有百来家，那其余的3900家公司都上哪去了呢?“单个项目完工之后，很多公司的使命就结束了，躺在工商局的登记册上睡大觉。”一业内人士透露。
短命的项目公司、频繁的人员流动、打一枪换一个地方的开发模式……与房地产产品长达几十年、上百年的使用寿命相比，生产这个产品的房地产项目公司却往往只有三五年的寿命，一旦项目完工，这家项目公司的人员便作鸟兽散：消费者不免产生一连串的质疑：一个只有几年历史的公司，如何担当起百年产品的质量问题?如果一个已经解散的项目公司被查出有纳税欠款问题，是否会给其税务的追缴工作带来准度?
房地产商在公众心目中的社会形象得分过低，项目公司制是否难辞其咎?尽管接受采访的多数开发商不认为项目公司制和地产企业的社会责任有关，但其提出的论据却大抵只是“责任可以上溯至项目公司的投资股东”，而这中间显然还存在一个责任追究的成本问题：
谁的责任?
为什么临时性项目公司会在全国地产行业遍地开花?这真的是一个别无选择的选择吗？
事实上，在中国的房地产开发兴起之初，并不存在“项目公司”这个词汇。在 20世纪80年代，国内的房地产公司是清一色的全民所有制企业，从预算到价格，到消费群体，全都在政府计划之手的直接掌控之下。因为既没有土地的市场化出让，也不允许一体化开发，项目公司制也就无从谈起：但是，1987年12月1日，深圳罗湖区一幅8588平方米地块的拍卖磓声，敲开了中国国有土地使用权出让的序幕，也敲出了后来大行其道的项目公司开发制。
“一开始就没有搞清楚鸡生蛋还是蛋生鸡的问题。”华远集团总裁任志强认为，项目公司制当初之所以生根发芽，是因为政策的制定者延续了计划经济时代的管理思路，把先有项目还是先有公司的顺序搞反了。“当时的管理思路就是要先有项目才能有公司，这最早体现在外商投资公司身上，‘投资’需要落实具体项目才能放行。”任表示，当时的市政者普遍将公司管理等同于项目管理，公司立项、资质都要先行审批；此外国家还限制跨范围经营，否则会被视为“投机倒把”。为此，房地产商不得不为每个项目成立一家公司．以便开发运作。“在我国，房地产业的门槛是通过非市场化手段来控制的，比如要求实资本注册。而在美国，一美元就能成立一家公司，至于公司开发什么项目完全是由投资人自己来决定。”
SOHO中国董事长潘石屹表达了类似的观点，“在房地产业发展初期，政府规定，只有具有综合开发权的公司占股 10%以上，才允许开发。因为当时有综合开发权的公司也就三四十家，大多数公司开发项目只能成立一家临时项目公司，以吸收10%的外来股份。”
政府在房地产异地经营上的政策也强化了项目公司制的根基。我国在税收上的地方与中央分成的体制，以及非单一的税种，加上房地产业不可移动生产，销售的特性，共同制造出了大量的项目公司。其他商品因为销售过程可以流通，政府无法控制，且销售完后就不用再和当地政府打交道，在公司总部缴税成为惯例。但房地产产品由于涉及后续的物业管理、城建管理等问题，同时产品还需要办理产权证，都要得到地方政府支持，因此地方政府向房地产公司征税也就成为必然。在这种情况下，地方政府必然要求为当地的每个开发项目成立项目公司，进行独立核算，以便监督其纳税情况。只是，实施的过程中又出现了新的问题：对于项目完工后仍未足额缴纳税款的项目公司，由于人员均已解散，税务部门的追查成本远高于一般企业。
除此之外，项目公司的成因还有别的玄机。其佐证是，‘8．31大限’之前，北京的新项目公司注册曾经掀起过一个小高潮。
8．31的规定是如果没有按时交纳应缴的土地出让金，土地就要重新收回。按照一般逻辑，我们通常想到的政策效应应当是大量的土地转让交易。但事实上，数据的波动并未体现在土地转让成交记录上，而是体现在了工商注册登记表中的新增项目公司数量，以及房地产公司的股权变化上。其奥妙就在于，根据建设部和国税总局的规定，划拨土地使用权转让需要补缴土地出让金及契税，而且还必须通过“招拍挂”手续，但如果成立一家项目公司，将土地价值折算成股权再进行转让，既可规避这部分成本，还可以自主选择受让对象(对于已有合作意向的公司来说，“招拍挂”可能导致土地成为他人囊中之物)。
“当然这其中也有开发商投机取巧的因素，但不可否认是现行政策提供了合法通道，”任志强表示，只要是手头还有未开发土地的房地产公司如果要退出市场，都会面临这个问题，在宏观调控以及国资委对央企房地产公司的清理整顿中，这一现象尤为突出。
“当初确定下这种模式的拍板者并非开发商自己，而是各地政府。”尽管困惑和质疑从未停歇过，但是开发商和学者一致的看法是：项目开发模式的诞生和存在，是有其必然性的。
“存在即合理”?
对上市的房地产公司而言。项目公司制的短处是显而易见的。国泰君安房地产行业分析师张宇指出，“尽管采用项目公司的形式是针对目前政府管理政策的权宜方式，但这使我们很准判断，作为一个专业化的房地产企业，其具备的实际资产规模大小、工程管理和成本控制的专业化水平高低、企业品牌价值等。对于房地产上市公司而言，被投资者认同的持续经营能力远较短期经营业绩要重要得多。”
那么，我们是否已经到了该反思的阶段?
“中国房地产业发展历史也不过十五六年。现在处于超高速发展时期，就像家电行业的无序竞争一样，出现问题是不可避免的，也只能随市场成熟逐步解决。”泰跃地产营销总监季满如认为。
假如房地产公司有选择的机会，他们更愿意遵守项目公司的游戏规则，还是按照其他行业的惯例，以同一个开发主体开发不同地区的项目呢?
“没有这个假如。”任志强不假思索地表示，这不是开发商的“意愿”问题。“错综复杂，要各种条件都备齐才能从根本上解决。如果政府的法律法规不加以完善，就没有别的办法，”
而根据厚上机构主席林少洲的说法，愿意做品牌的开发商反而是希望一个公司做到底的，因为持续开发可以将前面项目的所得计为后面的项目的成本，所得税方面对开发商有利，“有些开发商在开发完一个项目后会进行资产沉淀，不进行销售，而变成固定资产，这样可以少缴税。”
值得一提的是，虽然都是采取项目公司制，但不同的项目公司打的算盘并不相同。“品牌”这个词也越来越频繁地出现在开发商的口中。“我们应该把项目公司分成两种，一种是千完就撤的游击战打法，一种是有统一品牌为依托的集团军作战，”中体奥林匹克花园销售经理茫睿解释，前者叫单次博弈，一次性赚他50块钱；后者是重复博弈，一次只挣20块，但可以挣10次，从长远看比单次博弈一次挣50块钱强。
“对房地产商来说，这是一个从不自觉到自觉的过程。”业内人士普遍认为，品牌是投资商而非项目公司授予的，统一的品牌和项目公司制度并不矛盾，两者可以并驾齐驱。
“如果这个市场上老是有4000多家开发商，这种问题肯定还会层出不穷。”林少洲认为归根到底是要建立良性的市场竞争环境，维持一个充分竞争的专业市场。“不专业的公司进不来，不过，政府也要把握一个度，不能让市场演变为寡头格局一统天下。”