涉川歌词:请问通过银行按揭买房的全过程？

按揭如何选银行？
　　近来，个人住房消费十分火热，带动着银行的个人住房消费贷款连冲新高。而在当前众多申请银行贷款购买住房的市民中，已有不少人已提出想按照自己的意愿选择贷款银行。为此，特向读者“指点”几点选银行的原则：
　　第一点，选服务品种多、服务网点广、服务措施细的银行作为按揭银行。一般来说，当市民购买现房或二手房时，可以按照自己的意愿选择值得自己信赖的、内心满意的银行。而对于购房者来说，银行住房贷款服务品种多、服务网点广、服务措施细，就能使自己获得市场上最佳或者最适合自己的个人住房金融服务。
　　第二点，获得自选银行的个人住房贷款零售服务。目前，工行等银行推出了为借款人提供非本行签约楼盘的个人 住房按揭贷款服务，那么如何才能获得上述银行的贷款服务呢？
　　当市民所购的新住房已办妥房产证，或所购的二手房已办妥产权证。您可以按如下要点进行操作：
　　1、明确产权证、其它权利证明的代办人。购房者要与开发商协商，在您的房屋销售合同和买卖合同的付款条款中，应将自行申请按揭贷款作为条款内容之一，同时，明确房地产开发商或中介商代为办理房地产权利证明和房地产其它权利证明的职责。
　　2、知晓划款账户。购房者应要求开发商提供其售房款专户的账号、开户行，以便于银行发放贷款。
　　3、争取购房的最大优惠。对于一些现房项目，由于市民是自办贷款，房产商未承担担保责任，由此您可以享受开发商对一次性付款的优惠折扣。
　　4、明确最后付款期限。由于现房办理房地产权利证明和房地产其它权利证明要由售房的开发商协助办理，时间约须1个月左右，因此，您应对自己购房合同付款条件中最后付款期限作充分的估计，并在合同条款中明确。
　　5、递交相关文件资料。在买房合同签订后，购房者应将自己的贷款申请资料交按揭银行，由按揭银行审查您的贷款申请，在获得银行同意后，方能办理房地产权证和房地产抵押登记手续。按揭银行将在您的房地产权证和抵押的房地产其它权利证明办妥后，才会将您的贷款发放。

　　按揭银行是否可以自由选择？
　　银行就一个项目提供按揭贷款支持的前提是银行与该项目的开发商之间有合作关系存在，因此购房者仅能在为该项目提供按揭贷款的银行之间进行选择而不能超过该范围进行选择。也就是说，购房者只能在与该开发商就该项目有合作协议的若干银行之间进行选择。

　　按揭贷款八大注意
　　建行在办理按揭贷款业务的过程中，发现许多初次购房的人都会出现的一些小问题，如贷款额度偏高，或者没能选对适合自己的贷款方式等等。作为建行的工作人员，笔者总结出八类需要注意的问题，希望能给大家提个醒，免去一些不必要的麻烦。
　　一、申请贷款额度要量力而行
　　在申请个人住房贷款时，借款人主要要考虑存款和可变现资产这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换。只有通过对家庭现有经济实力作好综合评估，才能确定合理的购房首期付款和价款比例。
　　二、办按揭要选择好贷款银行
　　对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
　　三、学会计算自己的还款能力
　　还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额来计算的。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。尤其是搬入新居，家庭日常开支比过去要高。理财专家提示说，月均还款负担一般不要超过家庭收入的40％－50％。
　　四、要选定最合适自己的还款方式
　　目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
　　五、向银行提供资料要真实
　　申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。
　　六、尽可能用足公积金贷款
　　交住房公积金的市民，一定要尽可能多借公积金贷款。现在(2005年4月)商业性贷款期限5年（含5年）以内的年利率为4．95％，5年以上的为5．31％，而如果是公积金贷款，期限5年（含5年）以内的年利率只有3．96％，5年以上的只有4．41％。贷款金额一旦多了，贷款期限一旦长了，二者比较一下，细细算下来，也是不小的数字。
　　七、提供本人住址要准确、及时
　　借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。
　　八、每月要按时还款避免罚息
　　对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
　　按揭买房“断供”怎么办？
　　案例一：2000年9月28日，梁先生购买花园住房一套，总房款共计762500元。工商银行向其提供按揭贷款610000元，期限15年。同时该房地产公司为梁先生按揭贷款提供连带担保责任。梁先生前后共支付了16万余元按揭款。
　　然而，2002年，由于意外原因梁先生无力再继续支付按揭款，2002年4月25日，银行发出提前回购函，要求梁先生于2002年5月20日前提前归还银行全部贷款，由于房产公司作为担保单位，银行直接从房产公司账上扣收577565.6元。
　　随后房产公司将梁先生告上法院，要求其偿付577565.6元并赔偿损失5万元。2002年8月28日，梁先生与该房产公司签订《以房抵债协议书》。结果，梁先生不仅用所购的新房抵了债，连已经付出的16万元首付款也收不回来，损失太大了。
　　案例二：市民黄先生选择了城南一套价值40余万元的房子作为投资，八成三十年按揭，首付很轻松，特别是他把房子以4000元／月租价租给了某外地单位办事处后，他充分认识到这种投资方式的可行性。于是，他又在城南和城中以按揭的方式买了两套期房，准备代理出租获取收益。
　　不料，那个办事处由于开展业务不利被撤回本部，这一来，黄先生赖以还贷的租金没有了，三套房子的月供款让他感到了极大的压力，前两天，由于未按期还贷，他收到了银行的逾期贷款催收通知书。
　　随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少具有冲动性购买和投资倾向的购房者出现了：想拿租金还贷款，做投资，但基于自身经验、素质等局限，对市场分析不全面，导致了以租养贷失败。同时，供大于求的市场使以租养房的收益下降。而国内银行未向购房者提供利率互换、利率期权等利率风险防范工具，转按揭也只有少数银行推出，递转按揭也还在设想中，这样，贷款购买的商品房在贷款偿还前转手较难。
　　工商银行的唐先生告诉笔者，购房者在申请个人按揭贷款时，应对自己的还贷能力慎重考虑，同时还要出具资信证明，并经过严格审查。购房者因意外，如夫妻离婚、生意亏本等原因无力还贷，最好与开发商公平、友好、协商解决，像上述案例中梁先生那样给自己造成巨大损失，实在很可惜。
　　因此贷款“断供”可以考虑以下应对办法：
　　1、合同约定“有偿担保”。据了解，现在已经有项目专门针对这些问题开始试行“有偿担保”，即开发商与业主在签订买房协议时，另立一个条款写入合同，“甲方(开发商)为乙方(买房人)提供买房贷款担保，如果遇到乙方还不起贷款的事实发生，甲方将按照协议从欠款之日起，乙方须每天向开发商交纳担保风险金，或者从欠款之日起，乙方将居住期间的房按照租金结算，从首付款中扣除，所剩部分甲方退还给乙方……”相比等事情发生后任开发商“宰割”的悲惨命运，这一办法不失为变被动为主动的有效方式之一。购房者可以在签订合同时，提前做好最坏的打算，未雨绸缪提早约定违约责任的赔付问题。购房者在办理按揭贷款时，一般会根据自己当时的收入情况作出贷款年限的判断。而一旦当自己的收入出现变化时，可以根据实际情况对贷款年限进行调整。
　　2、调整贷款年限。笔者了解到，当购房者的还贷能力出现问题时，购房者可以要求银行调整贷款年限。比如，购房者当时申请的还款期限是十年，这时候可以根据实际情况要求延长至二十年归还；同样的，如果购房人当初申请的还款期限是二十年，尔后自己的还贷能力增强，即可要求银行缩短还贷时间。不过，不论是缩短或延长贷款年限，购房者只能要求银行变更一次。
　　3、转按揭降低损失。一直以来，转按揭的处理被各界视为解决无力还款的最好方法。当购房者无法再偿还银行贷款时，将自己的房子卖给有能力还款的下家，并对余下部分贷款通过银行办理转按揭。这样，购房者可以通过与下家的买卖协商，将违约可能承担的损失降到最低。

　　已办理银行按揭贷款的商品房可否退房？
　　商品房在办理住房按揭贷款手续后，如果出现商品房买卖合同约定的退房条件或由双方达成退房协议后，可以提前注销商品房买卖登记，并与贷款银行解除借款合同，但在手续的办理上会较之未办理按揭手续的商品房麻烦一些。

　　购房按揭贷款与房产抵押贷款有何不同？
　　按揭：指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房物产权。如果买方未能依约履行还本付息，及时支付有关费用的义务，银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。
　　购房按揭贷款与房产抵押贷款有何不同？
　　存在的不同点：
　　1、设立方式不同。
　　抵押权的设立，一般通过限制抵押人所有权，将房地产标的物的价值支配权转留给被抵押人，即：在抵押标的物上设立担保物权的方式设立。而按揭权人对设定按揭权之楼宇享有的是一种债权而非物权，无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设立，必须以转让房地产期权给按揭权人即银行作为条件，获得银行的贷款。
　　2、法律关系的主体不同。
　　抵押关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按揭权人（银行）、按揭人（买方）、第三人（原房地产开发商）
　　3、先期条件不同。买方要向银行申请按揭贷款，必须先期向贷款银行存入一定数额的存款，一定时间后，才能向该银行申请按揭贷款。另外，抵押贷款用途可用以购房、也可以用作其他用途。而按揭贷款却只能用以购房。
　　4、标的物风险责任承担不同。
　　按揭关系中抵押物风险由抵押权人或抵押人承担。而楼宇按揭中，标的楼宇的风险既不由按揭人承担，也不由按揭权人承担，而是由按揭双方以外的房地产开发商承担。如：在工程验收、竣工前楼宇遭到毁坏，开发商应将所得交按揭权人处理，按揭人与按揭权人对按揭楼宇的灭失、毁损不承担责任。
　　按揭商品房产权证是放在银行还是给购房者
　　在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。

贷款买房的具体流程是：向银行提交申请－－由银行指定的评估公司对购买房屋做出评估－－评估出房价，确定可以贷到多少钱－－见律师（银行指定，对贷款人资质做出评定）－－银行审核（有初审复审两次）－－审核通过后办理房屋过户－－拿到房产证后办理抵押登记－－银行放款

诸位写的好复杂啊。看得人眼花缭乱了。
没有这么麻烦啊。
懒得说了。建议当地找一个中介公司问问不就得了。
现在买房，都会通过中介公司的，手续省心又简单。
各地的政策又有些许不同的。

贷款买房的具体流程是：向银行提交申请－－由银行指定的评估公司对购买房屋做出评估－－评估出房价，确定可以贷到多少钱－－见律师（银行指定，对贷款人资质做出评定）－－银行审核（有初审复审两次）－－审核通过后办理房屋过户－－拿到房产证后办理抵押登记－－银行放款

请参考～

一、 什么叫按揭

按揭就是个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

二、 申请按揭方式的业主应具备的资格

1、 年龄在18岁以上具有完全民事行为能力的中国公民（包括大陆人士、港澳台人士）
2、 贷款到期时原则上女士不大于五十五岁，男士不大于六十岁，
3、 有稳定合法的职业和收入来源，有还款付息能力
4、 借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物
5、 交齐首期购房款
6、 贷款银行要求的其他条件

三、 选择按揭方式的业主需提供材料

1、 大陆人士提供公安部门统一印制的身份证、户口簿
港澳台人士分别提供身份证、回乡证或台胞证
2、 大陆人士提供盖单位公章的收入证明原件，港澳台人士提供当地税务部门开据的税单；
3、 交首期房款收据（首期房款需占全部房款30%或以上）
4、 买卖双方签订的《个人住房抵押贷款申请表》
5、 贷款银行要求的其他条件（如提拱诸如存折、房产证或业主本人为法人代表的营业执照复印件等财产证明）

四、 按揭流程

*按揭业主在签订房屋买卖合同时，提供《指南》第三条所需提供材料给公司（发展商）或按揭银行
*按揭业主填写《个人住房抵押贷款申请表》
*银行审核符合条件的业主参加由发展商、银行、公证处、保险公司共同参加的联合办
*按揭业主在联合办公现场签定借款合同、借款借据等文件，缴交保险费、公证费、抵押登记费、律师费、印花税等
*按揭资料交银行签字盖章
*有关材料交国土局办理抵押登记手续
*银行发放贷款
*按揭业主按通知从银行发放贷款的次月开始将款项划入指定帐户并取回公证后的《借款保证合同》、借据等 *借款人按月还款
*借款全部结清，办理抵押房产注销登记，业主取回发票、房产证、保单正本。

注：参加按揭联合办公后约 将开始供款，按揭业主应及时存款于银行为业主开具的扣款帐户；

五、 按揭需交纳的税费

费用种类 费用/率 收费单位
1、公证费 买卖合同 售楼总价0.3% 公证处
借款合同 贷款金额0.3%
2、保险费 售楼总价的0.1%*贷款年限*折现系数 保险公司
3、抵押登记费 贷款金额小于等于100万元，100元/笔 国土局
贷款金额大于100万元，贷款金额*0.01%
4、印花税 贷款金额*0.005% 税务局
5、律师费 以贷款银行规定收费 律师楼

保险费每一万元保险金额应交保费总现值（1998年12月14日起执行）

按揭年 限
一年期
二年期
三年期
四年期
五年期
六年期
七年期
八年期
九年期
十年期

总保费
10
19．52
28．59
37．23
45．46
53．3
60．76
67．87
74．64
81．09

按揭期 限
十一年 期
十二年 期
十三年 期
十四年 期
十五年 期
十六年 期
十七年 期
十八年 期
十九年 期
二十年 期

总保费
87．23
93．08
98．65
103．95
109
113．81
118．39
122．75
126．91
130．87

保险金的计算方法：按期限在表中选择金额系数再乘以保险金额，即：
应交保费=每一万元保险额应交保费现值*保险金额
举例： 按揭期限十二年，保险金额（总楼价）55.5万元
应交保费=93.08*555000=5165.94元
注：以上计费标准如有变动，恕不另行通知。